Кассационный суд объяснил, как платить налоги при продаже реконструированного дома

Первый кассационный суд общей юрисдикции сделал в своем свежем обзоре судебной практики важное разъяснение: реконструкция жилого дома не свидетельствует о появлении нового объекта. Это значит, что человек вправе продать реконструированный дом как старый и не платить налоги.

В качестве примера в обзор приведена история некоей гражданки Ш. В 1998 году она купила по нотариально удостоверенному договору дом 1958 года постройки общей площадью 43,9 квадратных метра. "Право собственности на объект недвижимости в порядке, установленном действующим законодательством, зарегистрировано не было, - говорится в обзоре. - В целях улучшения жилищных условий Ш. произвела реконструкцию дома с возведением пристроек. Вступившим в законную силу решением суда от 2017 года за Ш. признано право собственности на домовладение общей площадью 137,2 кв.м, право собственности зарегистрировано в 2018 году".

В 2020 году женщина продала свой дом. Налоговая инспекция сочла, что женщина не прожила в доме положенные пять лет, чтобы не платить налоги. Юридически домом она владела 2 года 1 месяц 24 дня: с 9 января 2018 года по 3 марта 2020 года. Поэтому гражданке начислили 193 тысячи 787 рублей в качестве налога.

Кассационный суд с таким решением не согласился. "Главный вывод суда в этом деле заключается в том, что для целей налогообложения реконструкция жилого дома не свидетельствует о создании нового объекта и не прекращает право владения им, а следовательно, минимальный предельный срок владения объектом недвижимости рассчитывается не с даты реконструкции, а с даты возникновения права собственности продавца на данный объект", рассказал адвокат.

Также кассация указала и на другие важные моменты. "Учитывая, что договор купли - продажи жилого дома от 1998 года признан решением суда от 2017 года заключенным, с признанием за Ш. права собственности на объект недвижимости в реконструированном состоянии, государственная регистрация этого права в Едином государственном реестре недвижимости лишь подтверждает наличие такого права, но не определяет момент его возникновения, - сказано в обзоре. - То обстоятельство, что после заключения договора купли-продажи жилого дома и передачи его во владение Ш. не оформила юридический статус собственника жилого помещения, не свидетельствует об отсутствии у нее права владения и пользования данным имуществом, она длительное время несла бремя его содержания и фактически осуществляла правомочия собственника".

Иными словами, не важно, что женщина поздно пришла в Росреестр. Нотариальный договор подтверждает, что она давно в доме была хозяйкой. Реконструкция же не обнулила счет времени. "Ш. проведена реконструкция жилого дома с возведением пристроек, что повлекло изменение параметров существующего объекта недвижимости, а не создание нового объекта, - поясняют в суде. - Поскольку в результате реконструкции объекта недвижимости право владения и пользования имуществом не прекращалось, новый объект не создан, то денежная сумма, полученная административным истцом от продажи дома, не может быть отнесена к доходу, подлежащему налогообложению, в связи с нахождением объекта недвижимости в собственности Ш. более пяти лет".

Никита Филиппов обращает внимание, что аналогичные выводы в свое время были сделаны Верховным судом России. "Суд отметил два важных момента, - говорит Никита Филиппов. - Первое: в некоторых случаях государственная регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. В таких случаях исчисление минимального срока владения нужно определять не с даты регистрации права собственности, а с фактической даты начала владения объектом недвижимости".

По его словам, это разъяснение важно в тех случаях, когда права на недвижимое имущество возникли до вступления в силу закона о регистрации прав (т.е. до 31 января 1998 года), но по каким-то причинам были зарегистрированы позднее, или возникли в силу закона, а не на основании проведенной государственной регистрации и в этом случае срок будет исчисляться с фактической даты возникновения права собственности.

"Например, право собственности на земельный участок возникло у гражданина на основании акта органа местного самоуправления в 1992 году, но зарегистрировал права на участок он только в 2022 году, - поясняет Никита Филиппов. - При продаже участка в том же 2022 году или позже, НДФЛ платить не нужно, поскольку фактическое владение участком возникло гораздо раньше, а регистрация носила лишь правоподтверждающий характер".

Другой пример: наследодатель умер 01.02.2019, оставив после себя квартиру. Его наследник вступил в права наследования, но государственную регистрацию права собственности на квартиру произвел только через год. "Трехлетний срок минимального срока владения будет исчисляться не с даты регистрации права собственности, а с даты смерти наследодателя, поскольку в силу закона принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства независимо от даты его фактического принятия и государственной регистрации. Требования налоговых органов об уплате НДФЛ в таких случаях будут незаконны", - рассказывает Никита Филиппов.

Если углубиться в эту тему, продолжает адвокат, можно рассмотреть еще один интересный пример, когда квартира принадлежит на праве совместной собственности умершему наследодателю и его супруге. "В этом случае происходит преобразование права общей совместной собственности в единоличную и минимальный срок следует исчислять не с даты смерти наследодателя, а с даты первоначального приобретения квартиры любым из супругов, - говорит Никита Филиппов. - Второй важный момент - разъяснения Верховного суда РФ касаются того, что в силу законодательства о градостроительной деятельности реконструкция объекта капитального строительства - это изменение его параметров, замена или восстановление несущих строительных конструкций. В этом случае создание нового объекта не происходит".

Следовательно, продолжает адвокат, рассчитывать минимальный срок владения необходимо не с даты проведения реконструкции, а опять же с даты возникновения права собственности на такой дом (т.е. до его реконструкции) и если такой срок больше 5 лет, то налог уплачивать не нужно".

"Хотя на практике случаев, когда в рамках реконструкции старый дом просто сносится, а вместо него создается совершенно новый, достаточно много. И вполне вероятно, что указанные разъяснения будут способствовать уклонению таким образом от уплаты налогов при несоблюдении минимального срока владения, - говорит Никита Филиппов. - В законе для реконструкции объектов капитального строительства предусмотрен такой же порядок, что и строительство нового объекта. Процедура состоит из тех же этапов получения разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, последующего кадастрового учета и государственной регистрации нового объекта капитального строительства. При строительстве и реконструкции объектов ИЖС процедуры выдачи разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию заменяются более упрощенными процедурами направления уведомлений о планируемом строительстве или реконструкции и об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС".