Суд обязал покупателей жилья проверять законность его перепланировки

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в ходе рассмотрения конкретного дела разъяснил приницпиальный момент: покупатель жилья, которое подверглось перепланировке, должен проверять в числе прочего и ее законность. Если же он купит квартиру с "красными линиями", то решать проблему придется ему самому. За свой счет.

В данном деле суд заставил приводить в нормальный вид квартиру в Ялте: бывший хозяин присоединил к ней часть коридора лестничной клетки, а также устроил индивидуальный выход на крышу. Получилась квартира мечты. Да еще с личным "прогулочным двориком" на крыше.

Одна проблема: перепланировка не была узаконена. На счастье бывшего хозяина (и свою беду), покупательница не стала забивать голову юридическими тонкостями. Теперь за такое легкомыслие ее ждет вместо новоселья и радости ремонт и устранение последствий "реконструкции".

Непричастность ответчицы к проведенной перепланировке не освобождает ее от обязанности восстановить первоначальный вид квартиры и общедомового имущества, поскольку при покупке квартиры она могла изучить техническую документацию, выявить несоответствия и потребовать у прежнего собственника документы, подтверждающие законность изменений.

Иными словами, покупатель должен понимать, что приобретает. И если изменения в квартире незаконные, отвечать за них придется именно ему, каким бы добросовестным приобретателем он ни был.

Аналогичные споры являются достаточно распространенными в судебной практике и, как правило, разрешаются не в пользу владельцев квартир, в которой проведена незаконная перепланировка, учитывая правовую позицию Верховного суда РФ.

Реконструкция общедомовых объектов требует согласия всех собственников, а при его отсутствии изменения признаются самовольными и подлежат демонтажу. На это указал в своем определении кассационный суд.

В рассматриваемом случае перепланировка уменьшила границы и размеры общего имущества, чем нарушила права соседей.

Таким образом, у покупательницы квартиры из Ялты есть только один способ избежать восстановительного ремонта: получить согласие на уже состоявшуюся перепланировку сразу от всех соседей и юридически это оформить. Если же хоть один сосед скажет "нет", то придется возвращать квартире приличный (в юридическом смысле) вид.

Насколько проще было бы изначально проверить юридическую чистоту реконструкции.

Для того чтобы установить наличие незаконной перепланировки, покупателю необходимо получить и проанализировать выписку из Единого государственного реестра недвижимости и документацию из БТИ (поэтажный план, экспликация). После ознакомления с указанными документами необходимо сопоставить данные и план в документации между собой, а также дополнительно с фактическим состоянием квартиры. Наличие "красных линий" в документах БТИ или штампа "Разрешение на произведенное переоборудование не предоставлено", или же фактическое расхождение площадей будет свидетельствовать о проведенной незаконной перепланировке".

Теоретически покупательница из Ялты может подать иск в суд с просьбой расторгнуть сделку, вернуть ей деньги, а бывшему хозяину - квартиру. Но, скорее всего, это будет пустой тратой времени и денег, перспективы у такого иска сомнительны.