Верховный суд: Если у покупателя забирают жилье, ему обязаны вернуть деньги

Верховный суд РФ в ходе рассмотрения конкретного дела обязал нижестоящие суды подумать о судьбе честного покупателя квартиры. О том, как ему быть после разрыва сделки. Принципиальная позиция: нельзя бросать добросовестного человека на произвол судьбы. Как минимум надо позаботиться, чтобы к нему вернулись его деньги.

Вряд ли кто-то еще не знает, насколько горячим в последнее время стал для нас квартирный вопрос. Просто сухие цифры: в 2025 году в России было зарегистрировано 6,9 тысячи преступлений, связанных с операциями с недвижимостью, 70 процентов из них - в крупном и особо крупном размере.

За 2020-2025 годы в стране было оспорено 29,8 тысячи типовых сделок с недвижимостью. Причем нередко суды, разрывая сделку и заставляя покупателя вернуть квартиру, не выставляли никаких счетов продавцу.

Помните, когда-то квартирный вопрос просто портил людей (и не только москвичей)? Теперь-то мы понимаем, что тогда были еще цветочки. Сейчас этот вопрос вызывает боль и страх: а вдруг, купив квартиру, в итоге останешься и без жилья, и без денег? Потому что продавец наделал глупостей, а крайним останется честный покупатель, как бывало в тысячах историй.

Дело Ларисы Долиной стало, пожалуй, самой острой фазой болезни. Усилиями Верховного суда некоторые симптомы удалось снять. Но лечение еще не закончено. Сейчас по инициативе председателя Верховного суда РФ Игоря Краснова готовится специальный обзор судебной практики с детальными разъяснениями по квартирному вопросу.

"Широкое обсуждение вызывают дела об оспаривании сделок с жильем граждан, в том числе совершенных под влиянием обмана, - подчеркнул Игорь Краснов, выступая недавно на совещании судей. - По моему поручению в текущем полугодии Верховным судом будут подготовлены разъяснения, направленные на наведение порядка в этой сфере".

Но процесс наведения порядка уже идет и судебная практика корректируется. Так, буквально на днях Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ обязала нижестоящие инстанции вновь рассмотреть спор, в котором покупатель квартиры оказался и с пустыми карманами, и без крыши. Нижестоящие инстанции должны рассмотреть вопрос о возвращении денег покупателю.

За 2020-2025 годы в стране было оспорено 29,8 тысячи типовых сделок с недвижимостью. Нередко ошибался продавец, а страдал - покупатель

Как рассказала "РГ" ректор Российского государственного университета правосудия им. В.М. Лебедева Ольга Тисен, в данном деле еще в 2023 году пенсионерка из Москвы обратилась в суд с иском о признании недействительной продажи под влиянием мошенников своей 43-метровой двушки. Незадолго до этого женщина стала вдовой, в связи с чем находилась в сложном психологическом состоянии.

Воспользовавшись депрессией пожилой женщины, мошенники выманили у нее более 17 миллионов рублей. В конце концов, летом 2023 года у нее раздался звонок, в ходе которого неизвестный, представившийся сотрудником правоохранительных органов, заявил, что аферисты пытаются завладеть и ее квадратными метрами.

Спасти единственное жилье, как водится, можно было, только "задержав преступников при передаче денег". В результате квартира была продана за сумму около 10 миллионов рублей, которые продавец передала курьеру. При этом свыше 8 миллионов рублей покупателем были взяты в ипотеку.

Как и в случае с Ларисой Долиной, суды пожалели продавца и совсем не пожалели покупателя.

"Пару лет назад суды стали признавать недействительными сделки с недвижимостью, совершенные, как правило, пожилыми людьми под влиянием мошенников, - рассказывает "РГ" ректор Российского государственного университета правосудия им. В.М. Лебедева Ольга Тисен. - В результате квартира возвращалась продавцам, а добросовестные покупатели, отдавшие нередко последние деньги за единственное жилье, оставались ни с чем".

Фактически, продолжает ректор, потерпевшими становились не обманутые мошенниками продавцы, которые чаще всего после сделки продолжали жить в уже на тот момент чужих квартирах, а покупатели.

"Ведь суды постановляли обращаться за взысканием переданных ими во время сделки миллионов к… мошенникам, которые на практике часто так и остаются "неустановленными следствием лицами", - говорит Ольга Тисен. - В такой ситуации оказывались в том числе многодетные семьи и молодые родители с маленькими детьми, которые вынуждены были платить ипотеку уже за чужую недвижимость".

Сейчас обсуждается вопрос введения обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью

В декабре прошлого года Верховный суд в прямом эфире (эту передачу смотрело свыше миллиона россиян) отменил ранее принятые по "делу Долиной" судебные акты. Напомним, в тех актах квартира оставалась певице, а Полину Лурье направляли к мошенникам: мол, пусть разбирается. В свою очередь, Верховный суд страны постановил оставить квартиру Полине Лурье.

Однако каждый раз суды должны рассматривать дело индивидуально и учитывать особенности ситуации. Поэтому далеко не все отмененные сделки пересмотрены. Но, если суды оставили покупателя без денег, к вопросу придется вернуться.

"ВС РФ указал, что, согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом", - сказала Ольга Тисен.

Простыми словами, если продавцу возвращается квартира, то покупатель должен получить назад свои деньги, подчеркивает ректор. На такие правовые позиции должны ориентироваться все нижестоящие инстанции.

Кстати, сейчас обсуждается и вопрос введения обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью. Как подчеркнул накануне президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик, любой нотариус отказал бы в удостоверении сделки Долиной. "То, что ведомые продавцы не ходят к нотариусу, для меня - факт", - заявил он.