Верховный суд объяснил, как заставить собственника отказаться от доли в квартире

Весьма актуальное разъяснение сделал Верховный суд, когда изучил спор, в котором собственниками одной квартиры оказались чужие друг другу люди. Ситуация, когда небольшая часть помещения переходит к постороннему человеку в дар или по завещанию, - одна из самых распространенных.

Как правило, владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живет, но - по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует. О ней напомнил Верховный суд и объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

По закону, если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть для этого два способа. Первый - договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества. Второй - отправиться делить имущество в суд. Обе возможности прописаны в статье 252 Гражданского кодекса. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя - например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию - разумеется, если он на это согласен. Но возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, даже если он и предпочел бы сохранить за собой часть жилплощади.

Одно из условий принудительной продажи - отсутствие возможности выделить долю

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам - и, с одной стороны, собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой - кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняют юристы.

Похожая ситуация сложилась и в деле супругов, которое дошло до Верховного суда. Муж с женой и их несовершеннолетняя дочь жили в "трешке" площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну мужем и его матерью. Но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры - фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая половина квартиры перешла в собственность купившего ее гражданина и еще двум дамам, которым он передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у чужих людей, семья захотела оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы предлагали такой вариант, но стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья пошла в суд

В районном суде члены семьи попросили признать доли двух посторонних дам в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью право собственности на принадлежавшие ответчикам доли. Но райсуд им отказал.

А вот в апелляции решили, что требования семьи вполне обоснованны, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиц незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования истцов, заключили в апелляции. Собственники небольших долей попытались оспорить решение в ВС. Они уверяли, что квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Коллегия по гражданским спорам поддержала апелляцию. ВС напомнил п. 4 ст. 252 ГК. В нем разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого помимо незначительности доли - а что такое "незначительность", по словам экспертов, никто не определял, просто "все понимают, что 1/3 - это существенная доля, а 1/100 - несущественная", - должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратил внимание ВС.

Изучив обстоятельства спора, Судебная коллегия по гражданским делам ВС оставила без изменения решение апелляции, которая отдала всю квартиру семье. А сособственникам будут выплачены деньги за их доли.

Определение Верховного суда РФ N 5-КГ17-51.