Юристы объяснили, какие сделки с недвижимостью нужно заверять у нотариуса

Некоторые сделки с недвижимостью по закону необходимо удостоверять в нотариальном порядке. С 13 января 2025 в список сделок, подлежащих обязательному удостоверению, добавился ещё один пункт - дарственные на недвижимость.

Вместе с экспертами выясняем, какие сделки требуют присутствия нотариуса, сколько это стоит и чем грозит отказ от нотариального удостоверения. Разобраться в вопросе нам помогли юрист юридической фирмы "Алимирзоев и Трофимов" Дарья Житомирская, адвокат Алёна Борзова и пресс-служба Федеральной нотариальной палаты.

В чем суть нотариального удостоверения сделки с недвижимостью

Нотариальное удостоверение сделки - это подтверждение её законности и соблюдения прав сторон, разъясняет юрист юридической фирмы "Алимирзоев и Трофимов" Дарья Житомирская.

Нотариус:

• удостоверяет, что стороны действуют добровольно, осознают последствия сделки, а их подписи подлинны;
• проверяет правоспособность сторон, наличие обременений на объект недвижимости и соответствие условий сделки законодательству.

Перед тем, как удостоверить сделку, нотариус:

• готовит проект договора, который отвечает требованиям всех заинтересованных сторон;
• проводит правовую экспертизу всех представленных документов;
• запрашивает все необходимые сведения в реестрах госорганов.

Какие сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению

• Все сделки, в которых недвижимое имущество отчуждается (продаётся, дарится и так далее) от несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина. Это касается не только квартир целиком, но и доли в жилплощади.
• Сделки отчуждения доли в недвижимости, кроме некоторых исключений. К примеру, участие нотариуса не требуется, если все отчуждение долей всеми участниками происходит в одном договоре. Более подробный список исключений можно уточнить в нотариате.
• Договоры дарения недвижимых объектов между гражданами, в том числе и между близкими родственниками.
• Договор ренты. Это особая форма договора, когда при жизни владелец недвижимости (обычно пожилой человек) переписывает свою жилплощадь на других людей в обмен на пожизненный уход либо (плюс) определённую ежемесячную выплату.
• Соглашения, регулирующие имущественные отношения между супругами - например, брачные договоры.

При этом, если обязательного предписания законом нет, обратиться к нотариусу всё равно возможно, и это даёт определённые преимущества. "Удостоверение сделок нотариусом повышает гарантии при заключении сделки, - заключает адвокат Алёна Борзова, - поскольку нотариус, который в нормальной практике действует как лицо незаинтересованное, проверяет действительность условий сделки, дееспособность сторон и прочие условия, которые необходимы для того, чтобы сделка имела правовой эффект".

Как оформить удостоверение сделки у нотариуса: инструкция

Удостоверить сделку у нотариуса можно за 5 шагов:

• Обратитесь к нотариусу в том же регионе, где находится недвижимое имущество, которого касается сделка. Отправьте или принесите нотариусу лично копии необходимых документов.
• Составьте договор либо запросите его в нотариальной конторе.
• Посетите нотариуса и предоставьте ему договор. Нотариус проведёт экспертизу на его законность и соответствие интересам участников сделки, а также проверит их дееспособность, документы на имущество и подтвердит подлинность подписей.
• Оплатите услуги нотариуса. Лучше заранее договориться, на чьи плечи лягут расходы, хотя принято делить их пополам.
• Получите зарегистрированные документы. Один экземпляр договора останется у нотариуса, и в случае утери своего любая из сторон сможет заказать дубликат.

Эксперты Федеральной нотариальной палаты также замечают, что если один из участников сделки находится в другом регионе, то можно заключить сделку дистанционно, с участием двух и более нотариусов. Единственное условие в таком случае - то, что один из нотариусов должен работать в том же регионе, где находится предмет сделки - недвижимое имущество. Эта процедура происходит так: обе стороны в установленное время приходят к выбранным нотариусам, а те с помощью защищённых каналов информации устанавливают видеосвязь. Нотариусы проверяют сделку и удостоверяют её, а клиенты получают свои экземпляры документов.

Сколько стоит нотариальное удостоверение сделки

Единого прейскуранта на услуги по удостоверению сделок с недвижимостью не существует, и цена по каждому случаю формируется персонально. Тем не менее, существует формула, по которой можно рассчитать стоимость услуг нотариуса в вашем случае.

Стоимость нотариального удостоверения сделки, подлежащей обязательному удостоверению, формируется из двух тарифов:

• Федерального: 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 рублей и не более 20000 рублей.
• Регионального: сумма зависит от субъекта РФ и складывается из разных факторов в зависимости от региона. При расчетах берут тариф того региона, где находится недвижимость.
• Так, например, в Москве региональная часть тарифа на удостоверение сделки отчуждения недвижимости между близкими родственниками составит 7000 рублей.
• В Московской области региональный тариф на удостоверение сделки отчуждения одного объекта недвижимости между близкими родственниками - 8700 рублей.
• В Свердловской области, например, региональный тариф на ту же операцию составляет 11980 рублей.

Рассмотрим пример. Пенсионерка Антонина Максимовна хочет оформить на сына дарственную на свою квартиру в Московской области стоимостью 5 миллионов рублей. В этом случае стоимость услуг нотариуса будет рассчитана следующим образом:

• Федеральный тариф: 5 000 000 * 0,005 = 25000 рублей - но максимум по этому тарифу для сделок, подлежащих обязательному удостоверению, не может превышать 20000 рублей, поэтому федеральная часть стоимости услуг нотариуса составит 20000 рублей
• Региональный тариф: сделки дарения подлежат обязательному нотариальному удостоверению, сын приходится Антонине Максимовне близким родственником, а речь идёт об одном объекте недвижимости в Московской области. Значит, региональная часть тарифа составит 8700 рублей.

Всего услуги нотариуса обойдутся Антонине Максимовне в 28700 рублей.

Преимущества удостоверения сделок нотариусом

Юрист Дарья Житомирская выделяет следующие преимущества нотариального удостоверения сделок:

• Нотариус проверяет законность сделки, соответствие её условий законодательству. Это снижает риск признания сделки недействительной в будущем.
• Проверяется правоспособность сторон, наличие ограничений и обременений в отношении объекта (ипотека, арест, запреты на сделки).
• Нотариус удостоверяет подлинность подписей. Этот процесс исключает подделку документов.
• Ускоренная регистрация сделки. При удостоверении сделки нотариусом срок регистрации сокращается до 1 рабочего дня вместо стандартных 7-9 дней.
• Возможность восстановления документов в случае их утери сторонами сделки. Копии всех удостоверенных сделок хранятся в архиве нотариуса, поэтому в случае утраты договора можно получить дубликат.
• Возможность государственной регистрации перехода права собственности даже в случаях, когда в отношении объекта недвижимости установлен запрет на действия с недвижимостью без личного участия собственника. Эта возможность существует только при условии, что стороны сделки лично явились для удостоверения договора к нотариусу.

Кроме того, по закону нотариус несёт имущественную ответственность за результат своей работы. Это означает, что в случае, если имущество клиента в результате действий нотариуса пострадает, именно нотариус будет нести связанные с этим убытки.

Адвокат Алёна Борзова также напоминает, что если закон предписывает совершение сделки в нотариальной форме, то несоблюдение этой формы будет означать ничтожность сделки, то есть отсутствие каких-либо правовых последствий совершения сделки.

Ещё один повод обратиться к услугам нотариуса: можно провести покупку квартиры через нотариуса. Его депозитом можно воспользоваться для более безопасного расчёта по сделке. "Покупатель перечисляет нужную сумму на счет нотариуса в безналичной форме, а нотариус передает ее продавцу только после регистрации перехода права собственности в ЕГРН, - объясняют в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты. - Так продавец гарантированно получает оплату, а покупатель избегает рисков расстаться с деньгами и остаться ни с чем".

Можно ли расторгнуть нотариально заверенную сделку

"Хотя нотариальное удостоверение сделки значительно снижает риски, оно не делает её полностью неоспоримой. - комментирует юрист Дарья Житомирская. - Можно через суд признать недействительной сделку, если при её заключении были нарушены законные интересы одной из сторон или третьих лиц".

В качестве примера эксперт приводит ситуации, когда при заключении сделки отсутствовало согласие супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ) или имущество продали без ведома наследников. Также в суд для признания недействительности сделки можно обратиться в случае, если сделка была совершена для вида или с целью скрыть другую сделку: к примеру, если это была фиктивная продажа с сохранением фактического владения.

Кроме того, по словам пресс-службы Федеральной нотариальной палаты, по соглашению сторон можно расторгнуть любую сделку, даже если она удостоверена нотариально. Если этого согласия между сторонами нет, нужно обратиться в суд. "При этом основания для признания договора недействительными или его расторжения должны быть очень весомыми, - замечают в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты. - Особенно это касается нотариально удостоверенных сделок - по закону нотариальный документ обладает повышенной доказательственной силой".

Где найти информацию о нотариально удостоверенных сделках

Вся информация о нотариально удостоверенных сделках хранится в Единой информационной системе нотариата. Для граждан основными разделами являются сервис по проверке доверенностей, в котором записаны сведения об удостоверенных и отменённых доверенностях, и реестр уведомлений о залоге движимого имущества. Этот реестр позволяет автолюбителям проверить, находится ли машина, которую они собираются приобрести, в залоге, или нет. Для недвижимости аналогичного реестра в нотариате нет.