Верховный суд подтвердил, что административные помещения относятся к офису

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда России в ходе рассмотрения конкретного дела подтвердила текущую позицию правоприменителей: помещения для административных служб (кабинеты руководства, бухгалтерии, главного врача, комнаты для совещаний) квалифицируются как офисы. Это значит, что распространить на них налоговые льготы в Москве не получится.

От того, относится данное конкретное помещение к офису или нет, зависит размер налога. Потому спор в данном случае вышел довольно-таки жарким: владелец помещений считал, что архив, кабинет главного врача и комнату отдыха нельзя считать офисом, поскольку указанные помещения не имеют коммерческого назначения. Налоговая инспекция посчитала иначе. Мнения нижестоящих инстанций разделились, но в итоге арбитражные суды пришли к выводу, что это все-таки офисные помещения. Верховный суд страны с такой позицией согласился.

"Таким образом суды заключили, что понятие офиса не зависит от функций, для выполнения которых используется офисная инфраструктура, каковым может быть и административное назначение", - сказала "РГ" старший юрист корпоративной практики Бюро адвокатов "Де-юре" Мария Сиротина.

По ее словам, еще пять лет назад суды исходили из ограничительного толкования термина "офис". Теперь подходы изменились. "Определение вспомогательных помещений в том числе закреплено в Приказе Росреестра от 15.03.2022, - говорит старший юрист. - В многоквартирных домах такие помещения отнесены к общему имуществу многоквартирного дома, а при разделе нежилого здания на помещения в техническом плане указывают вспомогательные помещения с целевым назначением "помещение вспомогательного использования".

Сложившаяся судебная практика и нормативные разъяснения исключили возможность признания вспомогательными административно-управленческих помещений собственных служб предприятия, включая кабинеты генерального директора, главного бухгалтера, отдела кадров, юридической службы, главного врача, которые теперь не могут считаться вспомогательными". Также, по ее словам, не могут быть признаны вспомогательными помещениями комнаты отдыха, переговорные, конференц-залы, технические помещения, переданные в аренду, а также помещения, имеющие самостоятельное коммерческое назначение.

В свою очередь, вспомогательными могут быть признаны коридоры, холлы, вестибюли, тамбуры; лестничные клетки, технические этажи, чердаки, встроенные паркинги, санузлы общего пользования и т.д.

"Споры по снижению кадастровой стоимости в Москве не являются редкой категорий дел в сфере налогового права. За 9 месяцев 2025 года согласно данным Росреестра было инициировано 2909 споров по снижению кадастровой стоимости. Ежегодно по данным ФНС в перечни по ст. 378.2 НК РФ включаются тысячи объектов недвижимости, при этом официальной статистики по исключению объектов недвижимости из такого перечня нет, - рассказывает Мария Сиротина. - Однако, можно точно сказать, что если ранее суды первой инстанции нередко принимали сторону налогоплательщиков, то в настоящее время вышестоящие инстанции последовательно формируют практику приоритета целевого назначения и фактического использования над формальным набором признаков".

Поэтому юрист рекомендует собственникам недвижимости в Москве пересмотреть подход к налогообложению своих зданий. "В первую очередь необходимо провести аудит помещений: измерить точный процент занимаемых офисами площадей, - говорит она. - Если значение не будет превышать 20% от общей площади здания, то налоговая льгота по п. 2.3 ст. 4.1 Закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64 "О налоге на имущество организаций" сохраняется (уплачивается 25% от рассчитанного налога вместо полной ставки от кадастровой стоимости)".

По ее словам, перепланировка помещений - один из самых эффективных способов: возможно объединить административные кабинеты с производственными площадями, что позволит снизить долю "офисов" и вернуть льготу. "Однако в таком случае необходимо подготовить новый технический план и зарегистрировать соответствующие изменения в Росреестре, - подчеркивает Мария Сиротина. - Очень важно, чтобы фактическое использование помещений соответствовало подготовленным документам, а также данным по энергопотреблению, штатному графику сотрудников и т.д., поскольку суды теперь смотрят на то, что происходит в помещении: производство или управление".

При наличии сомнений в правомерности применения налоговой льготы по налогу на имущество организаций лучше запланировать резерв на уплату налога на имущество в 2026 году, поскольку налоговые органы активно признают помещения офисными, и далее оспаривают действия Госинспекции по недвижимости, заключила старший юрист. В таком случае даже при проигрыше организация не столкнется с непрогнозируемыми финансовыми затратами.